當(dāng)前位置：文章首頁 >> 三農(nóng)之外 >> 社會(huì)熱點(diǎn) >> 我國城市住宅小區(qū)的空間形態(tài)獨(dú)具特色，最普遍的形態(tài)是高密度集合式住宅構(gòu)成的封閉式小區(qū)。
所謂集合式住宅，即由若干套房和共有結(jié)構(gòu)組成的多層、高層乃至超高層公寓式樓房，單體樓棟住戶可達(dá)幾十上百戶。高密度意味著同一小區(qū)內(nèi)分布著若干集合式住宅，造成單個(gè)小區(qū)住戶規(guī)模往往達(dá)到幾百上千戶，即居住空間內(nèi)分布著數(shù)千乃至上萬人。封閉則意味著相鄰的高密度集合式住宅及其共有空間具有明晰的物理邊界，向內(nèi)看，小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備及社會(huì)秩序具有公共品屬性，向外看，小區(qū)則構(gòu)成無數(shù)個(gè)準(zhǔn)“俱樂部”，同其他小區(qū)和城市空間區(qū)別開來。
高度復(fù)雜的小微事務(wù)治理
我國住宅小區(qū)的空間形態(tài)，衍生出高度復(fù)雜的小區(qū)事務(wù)類型。
一是小區(qū)內(nèi)部相鄰關(guān)系高度復(fù)雜。居民在自己專有住房內(nèi)部的生活行為造成的負(fù)外部性后果，必然影響到相鄰住戶的合法權(quán)益，典型如室內(nèi)裝修、住改商、噪音等問題。
二是小區(qū)內(nèi)共有部位和共有空間使用與管理事務(wù)高度復(fù)雜。集合式住宅必然存在大量共有共用的設(shè)施設(shè)備和公共空間，比如電梯、樓道、綠地、停車庫等，這些事務(wù)的復(fù)雜程度是獨(dú)立式住宅構(gòu)成的小區(qū)無法比擬的。
三是城市空間內(nèi)小區(qū)間以及小區(qū)同其他城市空間的利益摩擦問題，其中最典型的就是鄰避問題。
上述事務(wù)的共同特點(diǎn)是，絕大多數(shù)屬于日常化的生活小事，事件體量小，高發(fā)多發(fā)且重復(fù)發(fā)生，雖然它是一種生活治理，是小微事務(wù)的治理，但直接關(guān)切到居民的日常生活品質(zhì)。
現(xiàn)有的小區(qū)治理體系，主體是由物業(yè)服務(wù)體系與業(yè)主自治體系構(gòu)成，同時(shí)要與基層組織體系(包括基層黨組織和居民自治組織)和行政執(zhí)法體系組成的城市基層治理體系發(fā)生關(guān)系。小區(qū)治理，本質(zhì)上是居民在小微事務(wù)上的集體合作，自主化解問題，維護(hù)宜居權(quán)利，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)保值。小區(qū)同城市體系的關(guān)聯(lián)性和小區(qū)治理體系的有限性，決定了其不可能僅靠自身實(shí)現(xiàn)完全治理，而需要同城市基層治理體系實(shí)現(xiàn)有效協(xié)作。
當(dāng)前小區(qū)治理中存在的主要問題，既有自身問題，也有協(xié)作問題。
物業(yè)服務(wù)與管理
首先是前期物業(yè)同常規(guī)物業(yè)的有效銜接問題。如果前期物業(yè)承接查驗(yàn)?zāi)軌蚩陀^嚴(yán)謹(jǐn)?shù)赝瓿�，并認(rèn)真負(fù)責(zé)，就可以在法定的建筑保修期內(nèi)，最大限度減少開發(fā)主體和建設(shè)主體遺留的質(zhì)量隱患。另外，前期物業(yè)階段一般也是業(yè)主組織空白期，應(yīng)屬全體業(yè)主的小區(qū)公共收益就存在被物業(yè)企業(yè)侵占的可能。公共收益本應(yīng)作為小區(qū)最主要的公共積累，使用起來自主權(quán)大、靈活性高，是小區(qū)治理中最重要的常規(guī)資源。物業(yè)承接查驗(yàn)和公共收益分配出現(xiàn)問題，必然會(huì)引發(fā)業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)，只有有效處理，才能平穩(wěn)順利地過渡到常規(guī)物業(yè)階段。
其次是物業(yè)更替問題。所謂物業(yè)更替即業(yè)主主動(dòng)或被動(dòng)地更換物業(yè)服務(wù)主體，由于涉及具體利益，物業(yè)更替往往難以平穩(wěn)完成，大多伴隨矛盾沖突。物業(yè)更替中容易出現(xiàn)的問題有兩類，一是新舊物業(yè)交接問題，二是應(yīng)急管理問題。新舊物業(yè)交接目前尚缺乏有效規(guī)制手段，主要依靠兩個(gè)市場主體的理性配合，很容易因?yàn)槔婕m葛出現(xiàn)老物業(yè)不肯走，新物業(yè)進(jìn)不來，造成小區(qū)失序。近年來首先在一線城市，繼而在二線三線城市，已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入物業(yè)更替高峰期，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾甚至群體性事件也是層出不窮。這就引發(fā)應(yīng)急管理問題，即在自主交接出現(xiàn)問題時(shí)，如何通過應(yīng)急手段維護(hù)小區(qū)正常秩序，確保居民生活穩(wěn)定。一些城市推出應(yīng)急物業(yè)管理制度，但實(shí)踐中還是存在許多問題，往往引發(fā)更為復(fù)雜的物業(yè)交接矛盾。
2018年8月，西安一小區(qū)停電三天，業(yè)主與物業(yè)工作人員發(fā)生沖突
業(yè)主自治
業(yè)主只有組織起來，才能有效維護(hù)自身權(quán)益。但在實(shí)踐中，往往是維權(quán)階段的短期組織比較容易，進(jìn)入常規(guī)自治階段后，反而陷入種種困境，主要有三個(gè)方面。
首先是業(yè)主自治組織建設(shè)問題。組建有效的業(yè)主委員會(huì)，幾乎決定著小區(qū)治理成敗。關(guān)鍵問題在于，數(shù)以千計(jì)的陌生的業(yè)主，能否真正將那些有公心有能力的積極分子選舉出來，并給予他們有效的社會(huì)激勵(lì)，使其能夠可持續(xù)地積極開展工作。
其次是業(yè)主自治組織的能力問題。小區(qū)事務(wù)涉及諸多法律、財(cái)務(wù)、工程、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面的專業(yè)知識(shí)，業(yè)主自治需要業(yè)委會(huì)具備較強(qiáng)的同物業(yè)企業(yè)、政府部門等其他主體的合作能力。問題在于，業(yè)委會(huì)作為一個(gè)自治組織，其成員只能在現(xiàn)有居住人群中產(chǎn)生，且都是兼業(yè)和志愿服務(wù)，這就存在極大的不確定性。業(yè)主自治要有效運(yùn)行，特別需要進(jìn)行能力建設(shè)。在這方面，可以探索通過政府購買服務(wù)的方式進(jìn)行供給。
最后是業(yè)主自治組織的監(jiān)督問題。完全自主的選舉，必然存在業(yè)主自治被投機(jī)分子鉆空子的風(fēng)險(xiǎn)。信息不對(duì)稱、缺乏足夠時(shí)間和能力、數(shù)量眾多且分散等，都決定了僅靠業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督并不現(xiàn)實(shí)。是否可以探索對(duì)業(yè)委會(huì)的審計(jì)制度，探索監(jiān)委會(huì)制度等。需要強(qiáng)調(diào)的是，完善監(jiān)督體系應(yīng)把握一個(gè)原則，即不增加業(yè)主自治的運(yùn)行成本，避免挫傷業(yè)主參與業(yè)委會(huì)的積極性。
基層治理體系協(xié)作
首先是基層組織體系同業(yè)主自治體系的有效協(xié)作問題。目前來看，二者基本處于割裂狀態(tài)�；鶎咏M織往往只在業(yè)委會(huì)選舉和業(yè)主自治失序時(shí)，進(jìn)行有限介入，效果非常不理想。有效協(xié)作當(dāng)然不是基層組織對(duì)業(yè)主自治的過度干預(yù)，而應(yīng)該定位于總體引導(dǎo)和積極輔助，特別是在組織建設(shè)和外部資源鏈接上面發(fā)揮作用。尤其需要探索通過基層黨建，激活普通黨員，為業(yè)主自治提供制度化的積極分子輸出和公共規(guī)則生產(chǎn)。
其次是政府行政執(zhí)法體系的有效介入問題。違章搭建、侵占綠地、飼養(yǎng)寵物、停車管理，越來越多的小區(qū)事務(wù)僅靠業(yè)主自治體系和物業(yè)服務(wù)體系難以完成，因?yàn)樗鼈內(nèi)狈?zhí)法權(quán)，業(yè)主規(guī)約等只是一紙空文，是沒有牙齒的紙老虎。問題化解不及時(shí)，就會(huì)累積成大矛盾。問題要化解在平時(shí)，就亟需政府行政執(zhí)法體系更加積極有效地進(jìn)入小區(qū)執(zhí)法，通過對(duì)少數(shù)居民不當(dāng)行為及時(shí)而又明確的制裁，對(duì)大多數(shù)普通居民進(jìn)行規(guī)則教育和宣示。在這個(gè)意義上，要強(qiáng)化小區(qū)治理在整個(gè)城市治理體系中的地位，使其更好地銜接起來。
本文發(fā)表于《半月談》2019年第15期
相關(guān)文章相關(guān)評(píng)論發(fā)表評(píng)論