居民和物業(yè)管理公司之間的“恩怨”何時(shí)了,其背后的癥結(jié)究竟是什么？如何從物業(yè)管理體制層面，推動(dòng)居民和物業(yè)和諧相處？連日來，我們就此進(jìn)行了采訪。
現(xiàn)狀：“恩怨”難了，部分物管企業(yè)撤離
“太陽能熱水器裝在頂樓，家住四樓都無法給水二次加壓，時(shí)間久了熱水器都會(huì)曬爆去�！�12月31日，2015年的最后一天，家住國富·芙蓉新城 的馬旭瑋到物業(yè)管理處，一邊繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，一邊反映情況。早在幾個(gè)月前，國富·芙蓉新城剛更換了物業(yè)管理公司，如今的舜豐物業(yè)接替了先前的嘉城物業(yè)。 對于業(yè)主的建議與投訴，舜豐物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人唐玉清說出了自己的難處。
原來，先前的嘉城物業(yè)因大量業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理公司運(yùn)營難，只能黯然撤離�！拔蓓斅┧乳_發(fā)商遺留問題，加上上一屆物業(yè)公司遺 留的收費(fèi)難問題，再加上物業(yè)管理本身所面臨的管理繁復(fù)、住宅專項(xiàng)維修資金適用難等，問題疊加在一起，使得目前的工作，只能一步步來推進(jìn)�！碧朴袂逭f。
“盡管對物業(yè)管理不滿意，但我們還是按時(shí)來繳納物業(yè)管理費(fèi)，不然物業(yè)公司又跑了，生活不方便的還是我們業(yè)主。”現(xiàn)實(shí)生活中，像國富·芙蓉新城的馬旭瑋這樣的業(yè)主其實(shí)并不多。更多的業(yè)主在遇到問題時(shí)，往往會(huì)選擇用暫時(shí)拒交物業(yè)費(fèi)的形式來“抗衡”。
我們了解到，像國富·芙蓉新城這樣，先后有物業(yè)服務(wù)公司“撤離”和進(jìn)駐的情景，時(shí)間往前，在我市同樣有例可尋。
2015年8月31日晚上8點(diǎn)多,雨湖區(qū)新景家園小區(qū),金地物業(yè)公司選擇撤離。同一天，岳塘區(qū)金僑世紀(jì)苑，金世紀(jì)物業(yè)公司同樣抽身退出。兩家具 備一級資質(zhì)的物業(yè)公司何以選擇雙雙撤離？我們了解到，新景家園業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)140余萬元，金地物業(yè)入不敷出選擇“辭職”；因金僑世紀(jì)苑業(yè)委會(huì)與其針 對一些問題的解決難以達(dá)成一致，金世紀(jì)物業(yè)公司也只好無奈撤管。
縱觀我市物業(yè)管理行業(yè)，從上世紀(jì)九十年代起步，到如今物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，專業(yè)化隊(duì)伍正逐步形成。目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)182家，物 業(yè)管理項(xiàng)目553個(gè)，從業(yè)人員近4.2萬人。由于行業(yè)起步較晚，發(fā)展不均衡，規(guī)范管理不到位，我市物業(yè)管理領(lǐng)域的矛盾和問題也日漸凸顯。
原因：多重“癥結(jié)”纏繞
一方面，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇抽身撤離；另一方面，物業(yè)管理暴露重重矛盾，現(xiàn)狀屢遭詬病。在我市，一些政協(xié)委員、人大代表逐漸將目光聚焦到物業(yè)管理上，積極探尋解決問題的突破口。
2015年，市政協(xié)委員陳平向市政協(xié)遞交了關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)亟待整頓的提案，希望高度重視物業(yè)行業(yè)管理困境、促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。提案被市政 協(xié)列為2015年度政協(xié)駐會(huì)副主席協(xié)商辦理提案。2015年5月13日開始，調(diào)研組前后兩周走訪10余家有代表性的小區(qū)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理的矛盾之源，直指開 發(fā)建設(shè)遺留問題。
陳平介紹，2014年全市處理的各類物業(yè)管理糾紛中，與開發(fā)建設(shè)遺留問題有關(guān)的就有800余件，約占70%�！坝捎诜课萁ㄖ|(zhì)量差、配套設(shè)施不 完善、水電表未到戶等開發(fā)建設(shè)不規(guī)范問題長期得不到解決，業(yè)主就會(huì)遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)，一些房屋在保修期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)往往存在維修服務(wù)不及時(shí)或不到 位等問題。”
物業(yè)管理凸顯出來的重重矛盾，除開發(fā)商遺留問題外，物業(yè)服務(wù)水平參差不齊、小區(qū)業(yè)主自律意識(shí)缺乏等問題也不容忽視。
“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)經(jīng)營或服務(wù)不到位。部分物業(yè)企業(yè)未按合同履約，保安、保潔、保綠服務(wù)不到位，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)不透明、不公開，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境 衛(wèi)生差，業(yè)主意見大，業(yè)主便以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來抗衡�！标惼椒治�，居民和物業(yè)管理之間的“恩怨”環(huán)環(huán)相扣，這原本魚水相依的雙方，更多時(shí)候呈現(xiàn)出對立撕 裂的一面。
采訪中，不少物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士也表示，目前整個(gè)行業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率不足80%，收費(fèi)難導(dǎo)致物業(yè)管理無法到位�！靶^(qū)房子入住率不高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi) 收不上來，物業(yè)公司的服務(wù)得不到資金保障，要想繼續(xù)盈利，只能裁員。而服務(wù)業(yè)普遍不被重視，招工難，這也使得不少物業(yè)公司舉步維艱�！笔蟹慨a(chǎn)局物業(yè)科負(fù)責(zé) 人馮杜分析。
此外，老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理推動(dòng)較緩慢、小區(qū)全面監(jiān)管尚未完全落實(shí)、物業(yè)維修管理資金使用難等問題同樣存在。“我們嘗試動(dòng)用物業(yè)維修管理資金， 但按照程序，需2/3的業(yè)主表決同意，大多數(shù)業(yè)主因不了解，抱著‘事不關(guān)己高高掛起’的心態(tài)，視而不見�！彼簇S物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人唐玉清表示，小區(qū)動(dòng)用維修資 金的次數(shù)很少。
對策：全面創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制
抽繭剝絲，方可對癥下藥。2015年，陳平等政協(xié)委員的積極奔走和重點(diǎn)關(guān)注，以及相關(guān)部門的不斷努力，贏得了政府對我市物業(yè)管理工作的高度重 視，并推動(dòng)了全市首次物業(yè)管理工作會(huì)議的召開。針對物業(yè)管理過程中面臨的開發(fā)商遺留問題、收取物業(yè)管理費(fèi)難等問題，我市醞釀出臺(tái)了多項(xiàng)政策，全面創(chuàng)新物業(yè) 管理機(jī)制。
因收費(fèi)難導(dǎo)致物業(yè)公司降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而房屋質(zhì)量問題又是不少業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的原因之一。2015年12月，市政府新出臺(tái)《湘潭市房屋建筑工程質(zhì) 量保證金管理辦法》，明確規(guī)定從今年1月1日起，建設(shè)單位與施工單位在建設(shè)工程承包合同中應(yīng)約定：從應(yīng)付工程款中預(yù)留工程總造價(jià)的5%作為保證金，存入湘 潭市房屋建筑工程質(zhì)量保證金專用帳戶，用做在缺陷責(zé)任期維修建筑工程質(zhì)量缺陷的資金，以此加強(qiáng)對房屋建筑工程質(zhì)量的監(jiān)督管理。
預(yù)留工程總造價(jià)的5%作為保證金，這意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理小區(qū)物業(yè)管理存在的問題時(shí)，多了一部分資金來源。與此同時(shí)，維修資金使用渠道也在進(jìn)一步拓寬，小區(qū)物業(yè)管理的資金源增加。
早在2013年，我市就出臺(tái)了《湘潭市城區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，新增“一次性表決”動(dòng)用維修資金的內(nèi)容。2015年底，湘潭大學(xué)中天教師公寓因供水主管曾多次爆裂，成功啟動(dòng)了我市首例“一次性表決”，保障了小區(qū)廣大業(yè)主的正常供水和生活。
此外，針對物業(yè)管理千頭萬緒、無法明確由哪個(gè)部門管的問題，2015年12月還新出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理工作的意見》、《湘潭市城區(qū)住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》，明確17個(gè)物管相關(guān)部門的職責(zé)范圍。
“我們更加明確了區(qū)、街道和社區(qū)的工作職責(zé)，同時(shí)增加了一些相關(guān)職能部門物業(yè)管理的職責(zé)。如：‘牛皮癬’及侵占綠化照明等由城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)， 工程質(zhì)量問題及保修期內(nèi)保修責(zé)任的履行等劃歸住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)等�！笔蟹慨a(chǎn)局物業(yè)管理科負(fù)責(zé)人介紹，文件明確規(guī)定了房產(chǎn)管理部門、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、街 道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)(村民委員會(huì))及業(yè)主委員會(huì)等主要相關(guān)部門的物業(yè)管理職責(zé)范圍，業(yè)主遇到困難時(shí)可找對口部門解決問題。
“著力構(gòu)建‘大物管’工作格局，扎實(shí)抓好物業(yè)管理前期各項(xiàng)工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場，加強(qiáng)企業(yè)誠信建設(shè)，履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，加大企業(yè)扶持力度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。”市房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
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