返鄉(xiāng)置業(yè)？多數(shù)人將掉入陷阱
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這兩天，一篇關(guān)于房地產(chǎn)的報道，登上了各大網(wǎng)站首頁，也被多個微信號轉(zhuǎn)載，文章的題目是：《一線城市樓市低迷，二三線城市現(xiàn)“返鄉(xiāng)置業(yè)”潮流》。
到底有多少人在這個春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”，尚不清楚，但很多地產(chǎn)商確實打起了這個人群的主意，各種促銷活動紛至沓來。低廉的房價，各種美好的承諾，的確對在大城市打拼的白領(lǐng)們產(chǎn)生了誘惑。那么問題來了：要不要在家鄉(xiāng)買套房子？
我的回答是：一般來說，不要“返鄉(xiāng)置業(yè)”，因為你有80%的幾率落入陷阱，投資要么失敗，要么非常低效。
為什么這么說？因為中國房地產(chǎn)市場在2014年已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)折，絕大多數(shù)城市的房子已經(jīng)過剩。未來能跑贏通脹的房子其實不太多，而且集中在“一線城市”和“強二線城市”的中心區(qū)。
哪些城市在這個名單里？我曾經(jīng)寫過一篇《中國城市吸金能力排行榜》，按照2013年年底“金融機構(gòu)本外幣各項存款余額”，排列出了中國的一線城市和強二線城市，它們依次是：北京、上海、深圳、廣州；成都、天津、重慶、杭州、蘇州、南京。這些城市在2013年年底，存款余額都超過1.84萬億人民幣。
如果適當(dāng)放寬標準，可以再加入以下城市：武漢、西安、寧波、鄭州、無錫、青島、沈陽、長沙、福州。這些城市要么是省會，要么是副省級城市，而且資金總量都超過或接近1萬億，而且人口有明顯增量。大連也是副省級城市，環(huán)境優(yōu)美，但遺憾的是在40多個大中城市里，人口競爭力最差，過去5年人口嚴重流失，所以未能列入。
如果你的家鄉(xiāng)不在上述名單之中，那么你買的房子很難跑贏通脹。即便你的家鄉(xiāng)在上述名單里，如果你到郊區(qū)、新區(qū)去貪便宜，或者誤入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將來能不能跑贏通脹，也非常難說。
也許有的朋友會反駁說，憑什么只有你說的這些城市樓市才有希望？地級市和縣級市難道就只能等死？我不是絕對看淡地級市和縣級市的樓市，其實在這些城市，其傳統(tǒng)市中心的物業(yè)也有保值功能，這是毋庸置疑的。但中國絕大部分地級市和縣級市處于人口流失狀態(tài)。所以，如果你堅持要在這類城市置業(yè)，就需要分析人口因素。
以河南省為例，這是中國第一人口大省，戶籍人口位居全國第一，實際生活人口也高居全國第三。但在這個省份里，只有鄭州一個城市的人口在高速增長，新鄉(xiāng)、濟源、洛陽等少數(shù)城市緩慢增長。其他多數(shù)城市，都呈現(xiàn)人口嚴重流失現(xiàn)象。比如商丘在2009年到2013年之間的4年里，小學(xué)生減少了31%；周口在2010年到2013年間小學(xué)生人數(shù)下降了27.4%。其他城市2010年到2013年小學(xué)生人數(shù)下降比例分別為：信陽（-21.6%）、駐馬店（-21.6%）、濮陽（-19%）、鶴壁（-17.7%）、三門峽（-16.1%）、漯河（-12.7%）。也就是說，河南多數(shù)地級市人口流失現(xiàn)象非常驚人。在這些城市里，還有大量單位集資房、小產(chǎn)權(quán)房不斷涌現(xiàn)，當(dāng)?shù)爻鞘芯用袢司幼∶娣e一般在35平米左右。這在這樣的城市買房子投資，將來能租給誰，賣給誰呢？
2014年8月前后，我曾經(jīng)在“天天說錢”欄目推出了一個“哪里樓市最危險”系列，分析了中國經(jīng)濟總量最大的10多個省份的情況，多數(shù)省份的情況跟河南類似，只有河北中北部的地市因為北京天津因素，比較例外。所以，那時我就得出了一個結(jié)論：絕大部分地級市和縣級市的房子，已經(jīng)沒有多少投資價值。如果你是剛需，可以在城市中心區(qū)購買普通住宅。如果是投資，還是盡量不要考慮這類城市。
我有一個朋友在上海生活，在當(dāng)?shù)刭徺I了多套房產(chǎn)。2011年前后，自駕游到了浙江嘉興，看到房子非常便宜，一激動買了一套。結(jié)果是，如果現(xiàn)在他賣掉這套房子，輕微虧損。而他同期在上海購買的房子，至少上漲了30%以上。同樣的故事也發(fā)生在我多位同事身上，只不過地點變成了深圳和中山。原因其實很簡單，上海和深圳的人氣、財氣之旺，遠非嘉興和中山可以相比。
所以，“返鄉(xiāng)置業(yè)”多數(shù)時候都是陷阱，千萬不能輕易往里跳。當(dāng)然，如果你是土豪，有錢任性，那另當(dāng)別論。
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