在面對面提出“綠城未來姓氏”的問題時，你會很擔心綠城中國(03900.HK)董事長宋衛(wèi)平的感受。歲末年初，綠城再度邁入500億元地產(chǎn)俱樂部，而他依然躊躇滿志——這不是一個提問的好時機，但是，他對樂居記者說，這個問題是很現(xiàn)實的問題，是必須要面對的。“我今年虛歲56，壽總(壽柏年)虛歲60，我相信，在我60歲以前，這個問題不但要被提出，而且要解決掉”，他說，“最糟糕的安排是，我管理到70歲。”
1月下旬，杭州九溪玫瑰園，咖啡廳角落里的那張固定采訪桌，新鮮的玫瑰花，以及一杯杯標志性的可口可樂，宋衛(wèi)平對新浪樂居記者首次坦率談及接班人問題。在專訪中，他給出了他的目標：五年之后，讓一群70后、80后成為綠城的管控者。為此，“我們會鼓勵更多人去上學，去讀高級企業(yè)管控的研修課程，更多把他們推到管控的第一線，讓他們擁有實戰(zhàn)經(jīng)驗。”
在未來的股東層面，他令人意外地提到了萬科的職業(yè)經(jīng)理人模式。他說，未來，綠城肯定是不直接由股東來管理這個公司。這是一個基本的方向。
在專訪中，我們獲得了一個強烈的畫面感：退休下來的宋衛(wèi)平將投入到一個帶有強烈色彩的“宋氏烏托邦”：從養(yǎng)老社區(qū)，農(nóng)業(yè)，老年教育，醫(yī)療，足球到物業(yè)服務(wù)。但是，在此之前，他必須讓綠城集團中最具盈利能力的房產(chǎn)業(yè)務(wù)繼續(xù)前行。“烏托邦想想容易，但是做起來難。中國這一代知識分子以他們的認知、理想與行為能力到底能夠做成哪些事情呢？我們是比較靠譜的，以商業(yè)模式來做，這是有意義的。”
宋衛(wèi)平也提到了自己的擔憂，“綠城房產(chǎn)已被資本化了，所以我必須在未來五年，在我自己還沒有退休的情況下，我用綠城這個品牌來做養(yǎng)老、物業(yè)、農(nóng)業(yè)與代建。成熟了一個就扔掉一個，讓年輕人去做。智力與體力允許的話，60歲后，會進入半退休狀態(tài)。”
不足一月之前，新浪樂居刊發(fā)了《綠城中國第三季》，這篇文章談及，綠城多位高層對流血逃生后的綠城如何過好好日子的擔憂。宋衛(wèi)平直面了這一問題，他在專訪中詳述了如今的自己對股價、規(guī)模與增長的心態(tài)。
他的答案，會令綠城的支持者感到滿意。樂居一線報道匯總》》
新浪樂居：綠城再入500億俱樂部，股價大漲，重返資本融資市場，大家很開心。但有個叫多德的分析師提到一個有趣的觀點，地產(chǎn)商規(guī)模要適度，管理層壓力不要太大，這樣股價、債券價格會高，投資者、債券持有人也會開心，公司董事與員工的期權(quán)有機會兌現(xiàn)，皆大歡喜，他認為這是一個好地產(chǎn)公司的狀態(tài)。你認為一個好的地產(chǎn)公司標準是什么？
宋衛(wèi)平：我認為描述一個好的地產(chǎn)公司標準，就像一個人健康一樣有基本的描述。健康的地產(chǎn)公司需要一個基本指標，比如文化程度、價值傾向、態(tài)度是樂觀積極的；身心健康方面沒有太多精神疾病，從頭腦清晰到反映靈敏，身體沒有什么殘缺，要有活力；血液循環(huán)、企業(yè)自身能力也不要有太多累贅，各級管控都管控得非常到位。
至于發(fā)展規(guī)模問題，速度和規(guī)模要看所處的時機，再做相應的匹配。在中國這樣的國家，社會的基本面對企業(yè)規(guī)模的制約是非常明顯的。在中國房地產(chǎn)業(yè)20年的發(fā)展中，資本來源的供應經(jīng)過了不同的階段，2000年以前是買地的錢可以貸款，2000年以后銀行就收掉了。民營企業(yè)的生態(tài)環(huán)境有很大的問題，嚴格意義上，它的資金來源到2010年前后，都被認為地產(chǎn)公司幾乎沒有什么金融模式可以生成，絕大多數(shù)地產(chǎn)公司都是對預售款的依賴，以及買房子另外的按揭，項目開工以后銀行是可以給你一些工程借款，但這里只能借到工程所需錢里邊某個比率的錢。這個項目做完以后，你要靠這個利潤去買地的話幾乎就無法發(fā)展，這是一個核心問題，所以很多公司會借殼上市，去資本市場融資，從股權(quán)的融資，到發(fā)債的融資。因為這些方面的不暢，所以規(guī)模一直很難做，這是對規(guī)模形成制約最重要的一個因素。
新浪樂居：經(jīng)歷了去年的波折，你對風險的觀點我們都已經(jīng)很了解�，F(xiàn)在，綠城在規(guī)模上回到了2010年。那么，你對規(guī)模和增長的心態(tài)是怎么樣的？
宋衛(wèi)平：傳統(tǒng)的住宅領(lǐng)域，考慮到一些根本性的制約，比如現(xiàn)金流與資本來源的制約，會放棄規(guī)模訴求，采取穩(wěn)妥的方式。外部環(huán)境仍然是一個消極的環(huán)境，這個壞境對于我們這個產(chǎn)品門類——中高檔以上的改善型需求產(chǎn)品仍有根本性的制約。
我們儲備了約4000億元貨值的土地儲備，自己的權(quán)益大概有2000多億元。我們不求一年賣掉一千個億。因為這里面最致命的制約是中國經(jīng)濟本身，只有各行各業(yè)都繁榮，才有可能產(chǎn)生強大的社會購買力。所以，我們非常關(guān)注我們行業(yè)以外的其他行業(yè)。如果它們活的好，每個行業(yè)到年底都有很多利潤，它分配完畢之后就有很多人用來改善他們的生活條件，這是我們的市場所在，企業(yè)主和企業(yè)管理層是我們最重要的市場。
我們公司的數(shù)量指標和經(jīng)營指標跟經(jīng)濟的景氣程度高度匹配，如果經(jīng)濟發(fā)展好，我們指標可能就高一點，如果經(jīng)濟仍然在調(diào)整過程中，我們也會做一些調(diào)整。2008年是這個感覺，2011年也是這個感覺，制造業(yè)、紡織業(yè)、鋼材業(yè)都不好，那么你的房子賣的好是很難的。
基于這種情況，以及行業(yè)本身資金的供應問題、負債率問題，我們的產(chǎn)品和我們的市場會保持某種同步，做好準備。如果經(jīng)濟好起來，各行各業(yè)都繁榮富強，我們就開的多一點，快一點。
新浪樂居：今年的銷售目標是多少？
宋衛(wèi)平：我估計大數(shù)四、五、六，差了不要低于四百億，高了不要超過六百億。4000億如果每年賣500億左右應該是8年，我們會多少增加一點，每年500億多一點。
新浪樂居：去年你們賣的好，與銷售體系改革應有很大關(guān)系。孫宏斌強調(diào)銷售執(zhí)行力，利用高傭金制度激勵銷售人員，綠城也在銷售模式上進行改革，其中包含引入一些外部獨立經(jīng)紀人，但是聽說它效果并不明顯？
宋衛(wèi)平：去年賣給孫宏斌的一些項目，到他手上以后銷售都不錯，這方面的能力他比我們強一倍，銷售力不好就是抵抗力不好�，F(xiàn)在宏觀調(diào)控背景下市場萎縮了，比如萎縮到40%—50%，他們通過自身的努力，把這個萎縮的市場強行撐開，成為了70%—80%，一般企業(yè)在40%—50%份額里面很難受，但他們靠強大的銷售能力和執(zhí)行力，擴大了企業(yè)生存的空間，擴張了以后有很多新鮮空氣和能量能夠進來。
外部經(jīng)紀人效果確實不明顯。只有個別業(yè)績跟我們內(nèi)部經(jīng)紀人業(yè)績差不多，但大部分不行。主要原因是我們沒有給他們組織管理，提供非常強有力的支撐和培訓。如果把他們帶動起來，這些經(jīng)紀人逐漸由副業(yè)變成主業(yè)，就是持續(xù)的推動和鼓動，這個體系中要有一部分干部隊伍去帶動他們。
新浪樂居：這樣做豈不是把他變成自己雇傭的員工了嗎？
宋衛(wèi)平：有這個傾向，但是不用發(fā)底薪。把這些人組織起來有效展開，理論上是可行的，但是實際執(zhí)行力上很難。因為有很多人寧愿在自己的系統(tǒng)里面做經(jīng)紀人，也不愿意做這個事。
新浪樂居：2013年，這個模式還會堅持嗎？
宋衛(wèi)平：會堅持。我們會把一些陌生人，通過一個簡單的契約，而不是一個很完整的合同來進行，很靈活很自由的這種選擇。但要把它變成一支有效率的隊伍，具有很大挑戰(zhàn)。
新浪樂居：代建業(yè)務(wù)推出之始，曾代表了綠城轉(zhuǎn)型的方向，你也提過綠城因其品質(zhì)在調(diào)控中收獲了一個代建市場。但過去一年中，你幾乎沒有怎么提到它。我們關(guān)心的問題是，代建業(yè)務(wù)是否在公司的戰(zhàn)略座次發(fā)生了變化？
宋衛(wèi)平：代建開發(fā)已經(jīng)成為一個常態(tài)業(yè)務(wù)，在公司里就不需要作為一個重點去強調(diào)。它作為一個既有業(yè)務(wù)已經(jīng)穩(wěn)定下來，更多是落實到每年代建項目的拓展計劃。
但是現(xiàn)在代建項目也不好做了，都有挑戰(zhàn)了。因為市場不好，我們自己都沒做好，它們市場也不好，2011年我們的收費標準相應都做了調(diào)整，利潤都被壓縮了。不要瞄準一些所謂的明星企業(yè)，比較容易寫，也比較能說，也比較有點傳奇和故事，其實，中小房產(chǎn)企業(yè)的生存情況更加值得關(guān)心和關(guān)注。不要很輕松的說產(chǎn)業(yè)整合必然要淘汰一批，有些企業(yè)該死的就讓它死掉，我說該死的讓它死掉最好是安樂死，永遠不要提有些企業(yè)該死，沒有中小企業(yè)就沒有大企業(yè)。所以不能自己大了以后臉一闊就變，不能忘本，我們雖然規(guī)模還行，但我們反對資源向中大型企業(yè)傾斜，小企業(yè)必須關(guān)心它、關(guān)注它、培育它。
新浪樂居：綠城股票去年上演生死奇跡。一直從未聽你談起對股價的看法，你是順其自然還是當成一個目標來追求？
宋衛(wèi)平：我認為那是另外一個看待公司的系統(tǒng)，它只是告訴我們，從它的角度讓你了解這個企業(yè)是否健康。它是一個流派，很多人認為它是一個主流派。但對我來講肯定不是一個目標，那些指標我們只會作為一個參考。
企業(yè)健康，我們碰到風浪，就是冬天凍不死，夏天熱不死，也不用吃很多飯，但也不會長成一個非常大的巨人，行動很笨拙，我們做了那么多年，要有效率，要有成本管控，要有相應的利潤率，你的節(jié)奏，比如這個房子推向市場上賣，半年去化率應該是多少，一年去化率應該是多少，大概多少人配多少事，人工費用控制到什么程度，銷售費用控制在什么程度，都有行業(yè)標準。但它們站在金融行業(yè)、投資行業(yè)角度，用股市的眼光來看你的企業(yè)。應該說，有很多方面跟我們有相同之處，也有不同之處，相互補充吧！
新浪樂居：最近馬云宣布卸任阿里巴巴CEO之職，被財經(jīng)圈當作一個正面案例進行討論。你的局外人態(tài)度是什么？
宋衛(wèi)平：長江后浪推前浪，一代更比一代強，這是一個自然，肯定是件好事。但是他5月份才能明確新CEO人員，這是一件比較難的事情，卻必須要面對，像我一樣，這個事情肯定也是要面對的。
新浪樂居：既然如此，那綠城未來的姓氏問題，你有何計劃與安排？
宋衛(wèi)平：這是一個很現(xiàn)實的問題，也是一個必須要面對的問題。我相信60歲以前，這個問題要提出來，而且要解決掉。作為一個上市公司的好處是，它會去并購別人，也可以被別人所并購。但是作為一個公司來講的話，目標是一家好企業(yè)，能夠持續(xù)的往下走，對員工、對客戶、對投資人，對整個社會都有一個比較好的交代。對于綠城，最重要的是它的基本內(nèi)容。再過五年六年以后管控者是誰呢？有很多可能性，我相信這種可能性在兩三年之內(nèi)會逐步凸現(xiàn)出來。當然，我們繼續(xù)管下去的可能性非常小，3%—5%，實在沒有人管就必須得我們管了，管到70歲退休，這是一種非常糟糕的安排。最好的安排是公司能夠找到一些70后、80后來管控這家公司，就是說30多歲，40歲左右的人。
新浪樂居：這一說法聽起來令人驚訝，你會采取什么樣的措施來確保這個接班，以及保證綠城的氣質(zhì)？
宋衛(wèi)平：我會鼓勵他們?nèi)プxMBA，去讀高級企業(yè)管控的研修課程。同時會更多的把他們推到管控的第一線，讓他們積累更多實戰(zhàn)經(jīng)驗，這個問題在今年以后將作為很重要的一個問題提出來，并且會按部跟進。
2012年由于公司自身不穩(wěn)定，沒有太花費很多時間在這個問題上。一旦穩(wěn)定下來，就不僅是考慮一兩年的穩(wěn)定，三五年的穩(wěn)定，還要考慮十年、二十年的穩(wěn)定。其中最重要的就是管控能力。他們的基本品質(zhì)、基本素質(zhì)、眼界、實戰(zhàn)能力、責任心等等都要有通盤的考慮，我相信會有的。
我今年聽了將近200人的年度述職，我對一些80后員工，比如現(xiàn)在在做項目公司的總經(jīng)理、副總經(jīng)理，或者管銷售的總經(jīng)理，我印象很深刻，我覺得再給他們五年十年會做的更好。
新浪樂居：也就是說，您現(xiàn)在思考的是管控層的問題，而不是股東層面的變化？
宋衛(wèi)平：對。真正發(fā)生影響的仍然是管控問題，像萬科就是一個典型的案例，它就是一個職業(yè)經(jīng)理人起主導作用的公司，綠城也可能如此，職業(yè)經(jīng)理人用期權(quán)的方式，把他們自己個人的發(fā)展和企業(yè)的發(fā)展緊緊的結(jié)合起來，這是一個基本的方向。未來肯定不是由股東直接來管這家公司。
新浪樂居：你的退休生活會是一個什么狀態(tài)？
宋衛(wèi)平：可能還需要再做點事。到那時，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，也就是綠城的住宅業(yè)務(wù)和城市綜合體開發(fā)、建設(shè)、管理，我希望有一個新的架構(gòu)去推動。
我在60歲以后會處于半退休狀態(tài)，一方面享受退休，不要太忙；另一方面還是要努力為社會做一點貢獻，那時候如果體力、智力都沒有太大衰退的話，代建業(yè)務(wù)的發(fā)展、養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展可以還會做一點事情。然后，成熟一個就扔掉一個，成熟一個就讓年輕人去做，我覺得這樣是比較好的。
新浪樂居：你主導綠城在養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)以及醫(yī)療、老年教育等領(lǐng)域的投資，給人一種強烈的“宋氏烏托邦”色彩，你似乎在通過綠城之力打造一個理想小社會？
宋衛(wèi)平：這跟姓宋與否沒有關(guān)系。既然你明白有更好的東西，有這個可能性，你幫他想清楚，看看現(xiàn)實比較理想的狀態(tài)究竟有多少問題，試試改變它，這就是改革開放給我們帶來的機會，沒有改革開放的話這個機會就變得很艱難，而現(xiàn)在我看到這種可能性，用做企業(yè)的方式、商業(yè)的框架來推動實現(xiàn)。
農(nóng)業(yè)和養(yǎng)老剛剛開始投，需要花費大量精力，哪怕是五年也只是一個雛形而已。但養(yǎng)老方面，我還是非常有信心做成功的。而農(nóng)業(yè)方面，它的曙光，就是它的商業(yè)模式。從生產(chǎn)到質(zhì)量保證，然后到商業(yè)的流通，家庭配送，需要實現(xiàn)真正的農(nóng)業(yè)工業(yè)化。目前在農(nóng)副產(chǎn)品里面它僅僅是開了一個頭而已，它的質(zhì)量監(jiān)測系統(tǒng)和質(zhì)量保障系統(tǒng)，在整個供應鏈里面的信用系統(tǒng)，這個差距是非常非常大的。要改變它，十年、二十年時間是要的。
新浪樂居：既然要用商業(yè)的方式來解決，那綠城就一定要更健康地活下去。
宋衛(wèi)平：烏托邦，想象容易但是要實施比較難，我們不在于想，而在于能把它做成。你看中國這一代知識分子以他們的認知、理想與行為能力到底能夠做成哪些事情，我們以商業(yè)模式來做，這是有意義的。所以去年即便公司狀況出現(xiàn)嚴重問題，養(yǎng)老與農(nóng)業(yè)也沒有放棄，努力往前推。我花了很大一部分精力到這個公司，銷售能力還要加強，效益能力要加強，讓公司自身更健康。
假如我們的頤樂學院若是能辦成五所，最少三所，就表明這個模式商業(yè)上能夠運營的，是可持續(xù)發(fā)展的，它能夠給中國很多老年帶來非常不一樣的生活，做成了，它的成就要大于前面17年的綠城。
目前而言，現(xiàn)在綠城所有平臺中盈利能力最強的就是房產(chǎn)。綠城的教育平臺、醫(yī)療平臺，尤其是物業(yè)服務(wù)平臺，尤其是大綠城概念，用大綠城平臺做這些事情，這在中國地產(chǎn)圈里面很多人沒有的，有的人也未必有興趣與能力。我們可以在政府敏感的紅線外做這個事，做成了繼續(xù)加強房產(chǎn)這個平臺，再做其它的事。綠城房產(chǎn)已經(jīng)被資本化了，所以我必須在我沒有退休的五年時間里，用綠城資源來做養(yǎng)老，來做物業(yè)，來做建設(shè)。這是后面幾年我的工作。
在過去這20年，房地產(chǎn)商財富的積累，使他們有能力來做公益性的事情。這個行業(yè)的人年齡大了，他們的二代要出來做事，這一代的人是不是繼續(xù)能夠來做公益性的事情，他們傳給子女的商業(yè)王國，比如傳一半、三分之一的錢財，另外是不是也能推動他們來做農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老、環(huán)境保護？當然我們沒有這個責任和義務(wù)去改變整個社會對房產(chǎn)商的這種態(tài)度，浙江房產(chǎn)商在這方面表現(xiàn)還是不錯的，浙江房產(chǎn)商表現(xiàn)的特別張狂的、特別炫富的沒有，浙江的文化本身就很低調(diào)，民風還是不錯的。當然也是房產(chǎn)這個歷史機遇，使我們方方面面的積累，具備去做農(nóng)業(yè)和養(yǎng)老的能力。
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